El llogater ha d'avisar el propietari que vol prorrogar el contracte

Les pròrrogues forçoses dels contractes de lloguer no són automàtiques. Així es va explicar des del ministeri de Territori i Habitatge arran d’una sentència del Tribunal Superior, que va avalar el desnonament d’una dona per no haver sol·licitat al propietari del pis poder acollir-se a la prolongació del contracte. Cal recordar que fins a la data, les consegüents congelacions “forçoses” –sempre s’havien denominat així– preveien dues situacions: o bé propietari i llogater arribaven a un acord per renovar el vincle –el qual, a partir del 2022, havia de ser durant un període de cinc anys amb un increment màxim del preu del 10%– o bé l’inquilí tenia dret a allargar un any més el contracte mantenint les mateixes condicions. És en aquest segon cas on s’ha generat la problemàtica.

El text legal de les mesures urgents en matèria d’habitatge, iniciativa que es va començar a aplicar el 2019 i que encara s’aplica per als contractes que vencin el 2023, sempre manté el mateix paràgraf per detallar aquells casos en els quals les parts no assoleixen un pacte: “A manca d’acord entre les parts, un cop s’esdevingui la finalització de la durada del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues, la part arrendatària pot exigir a la part arrendadora que el contracte es prorrogui un any més com a màxim. Aquesta pròrroga legal només pot ser exigida per la part arrendatària en cas que el dia en què s’acabi la durada del contracte estigui al corrent de totes les obligacions contractuals a càrrec seu.” D’aquesta manera, és potestat i obligació del llogater demanar que es prorrogui el contracte un any més. De fet, en el cas de la sentència del Tribunal Superior, la clau per al batlle és justament aquest aspecte: “Considera la resolució d’instància que una interpretació teleològica i sistemàtica del seu article 1 permet arribar a la conclusió que per poder beneficiar-se d’aquesta mesura l’ar­rendatària ho havia de comunicar a la propietat com a màxim a la data de finalització del contracte.” En aquest sentit, doncs, la sala del tribunal va destacar les paraules “pot exigir”, perquè “d’elles es deriva que torna a ser una facultat de l’arrendatari i, segonament, que cal que el mateix ho demani”, assevera el text del tribunal, que fins i tot recull la definició del Gran Diccionari de la Llengua Catalana, de l’Enciclopèdia Catalana, on es defineix el verb exigir com “imperativament alguna cosa en virtut d’un dret, d’una autoritat o d’una força”.

Confusió generada

Davant la situació des del ministeri d’Habitatge es va reconèixer la setmana passada que la casuística podria portar a la confusió perquè en les reiterades presentacions que s’havien realitzat no s’havia detallat aquesta necessitat que el llogater hagués d’exigir la pròrroga. Tanmateix, sí que es va deixar clar que la sentència del Tribunal Superior no suposa una reinterpretació de la llei, ja que el text legal ja es va realitzar amb aquesta voluntat, deixant clar que la pròrroga del contracte no s’aplicava de forma automàtica en aquells casos en els quals les parts no assolien un acord. Així, es va defensar des del ministeri que la intenció del redactat del text era promocionar les negociacions entre els propietaris i els llogaters, si bé es va donar la possibilitat al llogater a tenir el poder per “forçar” a la renovació del seu contracte per evitar la indefensió.

CLAUS

1 El llogater pot exigir la pròrroga

Les successives lleis estableixen que en cas que no hi hagi acord entre les parts el llogater pot “exigir” la pròrroga del contracte per a un any.

2 Sentència del tribunal superior

El cas d’una dona que va perdre el pis de lloguer ha posat en relleu que els llogaters han de notificar la voluntat d’acollir-se a la mesura.

3 Obligació de notificar-ho al propietari

Així, els llogaters han de fer constar als propietaris, abans que s’acabi el seu contracte, que volen la pròrroga d’un any més.

RENOVACIÓ AUTOMÀTICA SI HO POSA AL CONTRACTE

Cal tenir en compte que en més d’una ocasió els contractes de lloguer sí que tenen alguna clàusula que n’estableix la renovació de forma anual i automàtica. En aquests casos, si cap de les parts –ni propietari ni llogater– avisa de la seva voluntat de no renovar el contracte en un període, habitualment, de tres mesos d’antelació, s’anirà renovant any a any sense la necessitat d’haver-ho de demanar. A més, en aquests casos és habitual que es prevegi la revisió del preu de lloguer sobre la base de l’IPC, si bé en la darrera Llei de mesures urgents el Govern va limitar els increments, degut a l’alta inflació. Així, l’executiu va aprovar un increment del 5% per a aquells lloguers que vinguessin afectats des del 2019, és a dir, pels contractes que ja havien vençut. En el cas de tractar-se d’un contracte de lloguer vigent, la revisió màxima de l’IPC que es va aprovar al novembre de l’any passat va ser del 2%.