Un informe avisa dels perjudicis que tindrà el sector immobiliari

Si el Govern ja va posar la mosca darrere l’orella al sector immobiliari amb les mesures del pla de xoc per l’habitatge, l’acord d’associació pot doblar el greuge. Un informe jurídic encarregat per l’AGIA al bufet d’advocats Marimón conclou que les eventuals restriccions o condicions que imposa el Principat en la seva normativa nacional podrien xocar frontalment amb el dret europeu que regula el mercat interior en l’arribada de professionals liberals, en aquest cas del sector dels agents immobiliaris. Segons l’informe, les condicions d’accés a la professió i, particularment, l’exigència d’autorització administrativa, la inscripció col·legial obligatòria o la condició de superar un test d’aptitud podrien considerar-se “desproporcionades o excessives en relació amb les finalitats d’interès públic perseguides”.

Tal com va expressar el secretari d’Estat d’Afers Europeus, Landry Riba, en la lectura comentada de l’acord davant la premsa, els tres elements centrals que regeixen el marc normatiu professional són els criteris de no discriminació –amb independència de la nacionalitat o residència del professional que presta els serveis o la del beneficiari d’aquests serveis–, el de justificació d’interès públic –la salvaguarda d’un interès públic suficientment justificat i diferent de la regulació econòmica d’un sector determinat– i el de proporcionalitat –cal que la condició establerta normativament sigui necessària i proporcionada per al compliment de l’objectiu d’interès públic adduït–. “La jurisprudència europea marca el camp de treball tant en el cas del dret d’establiment com en el de la lliure prestació de serveis”, va dir aleshores Riba.

No obstant això, l’informe matisa que, com a regla general, el nivell de restriccions a l’accés o exercici d’una activitat en un estat membre diferent del de la pròpia nacionalitat o residència “podrà ser més elevat quan la intenció sigui l’exercici de l’activitat amb caràcter permanent –dret d’establiment– que no pas quan l’activitat s’exerceixi únicament de forma esporàdica –lliure prestació de serveis–”. En cas de no complir els requisits, la norma es considerarà incompatible amb les llibertats fonamentals del mercat interior i “resultarà inaplicable als casos en què pugui adduir-se aquesta contradicció”. A més, afegeixen que “el regulador nacional tindrà l’obligació de modificar la normativa i eliminar-ne les restriccions que s’hagin identificat per assegurar-ne la futura compatibilitat amb la normativa europea”.

DOS DELS PRECEDENTS

El primer precedent data de l’any 1992 i fa referència a un procediment penal per intrusisme professional iniciat pel col·legi d’agents immobiliaris espanyol, en què es va preguntar al TJUE si el fet d’exigir una prova d’aptitud a nacionals d’altres estats membres que exercien legalment la professió al seu estat d’origen era compatible amb la normativa comunitària del mercat interior. El TJUE va indicar que calia comparar els títols i aptituds necessaris per a exercir la professió a l’estat d’origen i a l’estat de destinació i, en cas d’equivalència, reconèixer els títols i aptituds adquirits a l’estat d’origen. La prova d’aptitud només estaria autoritzada en casos en què l’equivalència fos només parcial.

El segon cas respon a la possibilitat que un agent immobiliari establert als Països Baixos exercís la professió a Bèlgica. Els organismes professionals belgues defensaven que no era possible en la mesura en què a Bèlgica es tractava d’una professió regulada –als Països Baixos, no– i vinculada parcialment amb coneixements de dret immobiliari nacional; per això, qualsevol persona que desitgés exercir l’activitat havia de superar la corresponent prova d’aptitud. Tanmateix, el TJUE va constatar en el cas concret que als agents immobiliaris establerts a Bèlgica no se’ls exigien pas coneixements jurídics específics i n’hi havia prou de tenir un títol universitari. Per tant, van dictaminar que la normativa belga era incompatible amb la normativa europea de reconeixement de títols.

ALTERNATIVES

L’informe conclou que la normativa europea podria “perjudicar” els interessos de l’AGIA i que la regulació andorrana actual podria entrar en contradicció amb el marc europeu. Per això, proposen la inclusió de clàusules de salvaguarda per donar flexibilitat futura o excloure de l’aplicabilitat de les regles del mercat interior aquest sector, amb les anomenades reserves horitzontals –per exemple, excloure tot el sector de la intermediació immobiliària de l’aplicació dels principis de tracte nacional i no discriminació– o sectorials –com requerir per a l’aplicació de la llibertat d’establiment i la lliure prestació de serveis bé la residència en el territori.