Els pisos d’una sola habitació es revaloren més que els grans

Els pisos d’una habitació constitueixen el 20% del mercat d’habitatge a Andorra. Aquesta xifra posa en relleu la importància creixent d’aquest segment en un mercat caracteritzat per la concentració de l’oferta en parròquies centrals i l’evolució constant dels preus.

L’estructura del mercat mostra una clara diversificació. Els habitatges d’una habitació o estudis representen el 22% del total d’immobles en venda, seguits pels apartaments de dues habitacions, amb un 31%, i els de tres, que lideren amb el 35%. Els habitatges de quatre o més habitacions, considerats de gamma alta, només arriben al 12%. Aquesta distribució evidencia una demanda majoritària per immobles mitjans i petits, que s’alineen amb les necessitats dels compradors locals i internacionals.

Els preus també reflecteixen aquesta diversitat. Mentre que el metre quadrat d’un pis petit costa de mitjana 4.477 euros, els de quatre habitacions superen els 5.639 euros, amb un diferencial del 26%. Els habitatges grans es perceben com a béns de prestigi, un factor que contribueix al seu elevat preu, especialment en parròquies com Escaldes-Engordany, on el metre quadrat pot arribar als 6.600 euros.

La distribució territorial dels immobles en venda és desigual. Andorra la Vella i Escaldes-Engordany concentren el 33% de l’oferta, i es converteixen així en les zones amb més demanda gràcies a la seva centralitat i els serveis disponibles. Canillo ocupa el segon lloc, amb un 25% del total, impulsat per l’atractiu turístic i l’accés a pistes d’esquí. A l’altre extrem, parròquies com Ordino i Sant Julià de Lòria tenen les ofertes més limitades, amb menys del 5% del total cadascuna.

Els pisos d’una habitació han experimentat un notable increment de preus al llarg de l’any, amb una pujada del 10% respecte al desembre del 2023. Aquesta evolució supera àmpliament l’increment dels habitatges de dues o tres habitacions, que es mantenen al voltant del 4%. En contrast, els immobles més grans han sofert una caiguda del 5%, cosa que indica menys demanda en aquest segment, segons l’informe de l’octubre elaborat per RID Analytics.

Un altre factor clau que influeix en el mercat és la incorporació de nous projectes d’obra nova, amb una disminució general del preu mitjà del metre quadrat del 2,3% respecte al mes anterior. Aquest descens no es deu a una desacceleració del mercat, sinó a un canvi en l’estructura de l’oferta. L’entrada de promocions com La Comella Parc, Olimpia i Massana Garden, amb preus més accessibles, ha equilibrat una oferta prèviament dominada per habitatges de gamma alta.

Pel que fa al mercat d’habitatges acabats, els preus s’han mantingut estables i s’han situat en 5.100 euros per metre quadrat, un 2,4% més que a finals de 2023. En conjunt, un terç dels habitatges en venda són de dues habitacions, mentre que els pisos d’una habitació i els de quatre o més representen prop del 22% i el 12%, respectivament.

Aquesta diversitat d’oferta i demanda fa dels pisos d’una habitació un element estratègic dins del mercat immobiliari andorrà. Amb preus més competitius i una alta demanda, sobretot entre inversors i compradors individuals, aquests habitatges es consoliden com una opció preferida en un mercat marcat per la complexitat i l’adaptació constant a l’oferta i la demanda.

CANVI DE CICLE

Amb tot, les dades de RID Analytics confirmen que el mercat immobiliari d’Andorra està en ple procés d’ajustament, i respon a la demanda d’habitatges assequibles sense perdre de vista l’aposta per productes prèmium. Els pisos d’una habitació, en particular, destaquen com una peça clau per mantenir l’equilibri entre assequibilitat i rendibilitat.

Les xifres de la consultora coincideixen amb el detallat informe que va presentar l’AGIA l’octubre passat, que destacava que el preu per metre quadrat arriba a màxims històrics, 5.419 euros. L’expert de la Universitat de Saragossa i encarregat d’elaborar l’estudi, Lluís Fabra, va fer la previsió que els preus seguiran augmentant a curt termini i les compravendes continuaran desplomant-se.

Els últims cinc anys, segons l’estudi del Col·legi Professional d’Agents i Gestors Immobiliaris, els preus han tingut un creixement del 12% anual, mentre que les compravendes s’han anat reduint a ritmes similars. Per exemple, si es compara la situació actual amb la que hi havia fa un any, es desprèn que les transaccions han baixat un 14%. El fenomen el va explicar Fabra, que va afirmar que “els preus sempre són els últims a arribar a la festa” i que les pujades i baixades de l’oferta i la demanda no es reflecteixen als preus fins al cap de dos anys.