Recollida de dades, diagnosi i accions

La comissió nacional de l’habitatge ha començat a fer els seus passos. I ho ha fet, com és habitual quan s’aborda una qüestió tan complexa, recopilant la informació perquè totes les parts presents a la taula tinguin una fotografia nítida de la situació.

En l’article que vaig publicar en aquesta mateixa Tribuna a mitjan mes passat ja apuntava la necessitat de disposar de dades fidedignes sobre els preus de l’habitatge de lloguer. Però comptar amb xifres va molt més enllà de la mitjana extreta de l’enquesta de pressupostos familiars. Cal valorar els preus per metre quadrat mitjans, en les diferents parròquies i en funció de les característiques de l’immoble, de l’antiguitat i de l’estat dels edificis.

La segmentació és fonamental perquè hi ha diferències notables entre el lloguer d’un pis d’obra nova, d’un pis reformat o d’una renovació sense cap inversió suplementària per part del propietari.

Cal igualment tenir una radiografia precisa de l’evolució de la construcció: quines obres noves hi ha en curs, a quin tipus de públic van adreçades, quines són les previsions de posada en el mercat de pisos o habitatges nous i si s’integraran al parc de lloguer o al de venda.

Només quan disposem del context, els membres de la comissió nacional podrem consensuar la diagnosi que ha de servir posteriorment per aplicar les mesures. A l’hora de fer l’anàlisi conjunta cal tenir present que la percepció temporal de les parts pot ser molt diferent. El propietari treballa en períodes més llargs, atès que la duració mínima d’un contracte és de cinc anys, mentre que la persona que busca pis o renova contracte té una visió molt immediata.

La informació més completa i detallada ens ha de permetre treballar sense idees preconcebudes. La mediatització de la problemàtica de l’habitatge ha posat un especial focus en els casos de frau. És essencial, en aquest sentit, que les situacions puntuals no estigmatitzin tot un sector que majoritàriament busca relacions contractuals estables i de llarga durada.

Un cop disposem de la diagnosi sobre la situació del mercat i dels factors que el condicionen és necessari que totes les parts proposem les mesures necessàries per incentivar l’increment de l’oferta i garantir l’accés de tots els col·lectius a l’habitatge. I és bàsic que es tingui present que és un sector en què la majoria d’actuacions tenen un efecte a mitjà o llarg termini, fet que obliga a anticipar-se. Entre el moment en què un promotor comença a analitzar la construcció d’un immoble i que posa al mercat el primer pis pot transcór­rer un període de tres o quatre anys. Sense una correcta planificació es repetiran de manera cíclica situacions de desajustament de l’oferta i la demana.

L’administració en el seu conjunt disposa d’eines per dur a terme planificació, un bon exemple de les quals és la normativa urbanística. Si la cessió urbanística es planteja com una acció purament recaptatòria, els comuns estaran renunciant a afavorir la construcció d’immobles de renda mitjana amb l’objectiu d’incrementar l’oferta del mercat de lloguer. Una cessió genèrica del 15 per cent al marge de la destinació final dels pisos afavoreix els habitatges d’alt estànding en lloc dels edificis de lloguer adreçats a la classe mitjana.

Tan important com la planificació és la seguretat jurídica. L’inversor que arrisca una part del seu patrimoni a construir un edifici necessita saber que el marc legal actual, que és en el que s’ha basat a l’hora d’elaborar el seu pla de negoci, no patirà canvis que en facin perillar la rendibilitat. Sense anar més lluny, cal tenir presents els efectes perversos que va tenir ara fa quasi una dècada la llei de mesures anticrisi, fins al punt de condicionar bona part de l’oferta de locals comercials amb dèficits que encara avui s’arrosseguen.

I, finalment, el bon funcionament del sector a llarg termini requereix de la màxima informació per a tots els col·lectius com són els promotors, els inquilins i les administracions tant locals com nacionals.

Les accions prèviament descrites podríem situar-les en el marc del llarg termini. N’hi ha, però, altres d’impacte molt més ràpid que han de completar les mesures que ja du a terme l’administració com són les subvencions a l’habitatge. La feina de la comissió nacional de l’habitatge hauria d’anar precisament orientada en aquest doble sentit amb iniciatives a executar amb resultats immediats i d’altres de caràcter estructural i amb un horitzó molt més llunyà.

La comissió nacional de l’habitatge ha de permetre analitzar un ventall molt ampli de mesures però el creixement de la demanda que s’ha viscut en els dar­rers anys exigeix que posem fil a l’agulla i que passem amb rapidesa de la recollida de dades i diagnosi a les accions precises.

Les actuals tensions del mercat han servit per posar el focus mediàtic en el sector de l’habitatge. Des de l’Associació de Propietaris de Béns Immobiliaris considerem que l’interès i atenció que institucions i agents econòmics i socials estan prestant sobre el sector s’hauria de mantenir en el temps més enllà de l’actual polèmica. Només la planificació i el seguiment exhaustiu dels principals indicadors poden garantir que en un sector amb un cicle productiu tan llarg les mesures es prenen amb suficient antelació.

*President de l’APBI