El contracte de compravenda i de permuta immobiliària

En els darrers anys, el mercat immobiliari a Andorra ha crescut a ritmes vertiginosos. Cada dia, propietaris d’immobles, sigui terrenys, edificis o pisos, negocien amb compradors, nacionals o internacionals, la venda o permuta dels seus immobles. Al nostre país, les transaccions immobiliàries no paren de créixer, en quantitat i complexitat, i molt probablement ho seguiran fent en el futur. I en cada operació immobiliària, multitud de professionals, assessors legals, arquitectes, enginyers, financers, agents immobiliaris, entitats bancàries, constructors, etcètera, treballem conjuntament amb els propietaris, l’administració pública i els compradors per al bon èxit de l’operació, a través de complexos processos que, en algunes ocasions, poden comportar mesos i inclús anys de treball. I que, si tot acaba bé, acaben materialitzant-se en la firma d’un contracte de compravenda o de permuta immobiliària, el pas final abans d’elevar a pública l’operació davant de notari.

Tant si es tracta de compravenda o de permuta immobiliària, és important que les parts redactin un contracte, en el qual es reguli clarament l’objecte de l’acord, el preu, els terminis de pagament, la responsabilitat, les garanties i la resolució contractual, entre d’altres clàusules que veurem a continuació.

Per què és important elaborar un contracte i no és suficient anar al notari a elevar a públic la venda o permuta?

En moltes ocasions, especialment en transaccions de cert volum i complexitat, és vital que elaborem un contracte de compravenda o de permuta immobiliària, abans de formalitzar l’operació davant de notari. Regular els acords a través d’un contracte ens permetrà negociar i acordar tots els termes i condicions de l’acord, d’una forma flexible i consensuada, incloure clàusules específiques i personalitzades que s’adaptin a les nostres necessitats i a les circumstàncies particulars de les parts, comptar amb més seguretat jurídica, ja que haurem establert clarament els drets, obligacions i responsabilitats del venedor i comprador, determinar amb claredat el preu, els períodes de pagament i les conseqüències de l’incompliment, així com regular totes aquelles clàusules que ens evitin conflictes futurs.

Quines són les principals clàusules del contracte de compravenda i de permuta immobiliària?

La compravenda immobiliària és un contracte mitjançant el qual una part (venedor) es compromet a transmetre la propietat del seu immoble a favor d’una altra part (comprador), a canvi d’un preu. La compravenda es pot fer efectiva en el mateix moment de la firma (compravenda immediata), o en un futur, a través d’una promesa de compravenda, pagament ajornat o amb reserva de domini.

En el contracte de compravenda regularem, entre d’altres, (a) la descripció exhaustiva de l’immoble, incloent-hi la ubicació, característiques físiques, superfícies, servituds i serveis públics als quals està connectat, així com qualsevol altre aspecte rellevant relacionat amb l’immoble, (b) el preu, sigui al comptat o amb finançament, (c) la forma de pagament, especialment en els casos de pagaments ajornats o futurs, incloent-hi aquelles circumstàncies o terminis que la condicionaran (dates futures, fites constructives, comptar amb autoritzacions administratives prèvies, etcètera), (d) l’import de les arres, com a garantia del compliment del contracte entre les parts, (e) les càrregues i gravàmens que puguin existir sobre l’immoble, (f) la data en què s’entregarà la possessió de l’immoble al comprador i en quines condicions es durà a terme, (g) els impostos i despeses, i qui n’assumirà cadascuna, (h) la responsabilitat i les garanties, incloent-hi l’obligació de contractar assegurances, i (i) les clàusules de resolució del contracte i conseqüències de l’incompliment.

A diferència del contracte de compravenda, la permuta immobiliària és un contracte mitjançant el qual dos parts acorden intercanviar la propietat de béns immobles entre si, tant sigui en el mateix moment de la firma (les dos parts s’intercanvien béns) com en un futur, per exemple, en el cas d’un propietari de terreny que, un cop feta la promoció immobiliària, rebrà una part de les cases, pisos o locals derivats de la promoció. En la permuta no hi ha, per tant, un comprador i un venedor, sinó que ambdós són recíprocament compradors i venedors.

En el contracte de permuta immobiliària regularem, entre d’altres, (a) la descripció detallada dels immobles objecte de permuta, (b) la valoració de cadascun, així com la forma en què s’ha determinat aquest valor, (c) en el seu cas, el preu addicional que alguna de les parts ha d’abonar a l’altra part, quan el valor dels immobles no coincideix, (d) l’entrega d’alguna quantitat en concepte d’arres, per garantir el compliment del contracte entre les parts, (e) l’existència de càrregues i gravàmens sobre els immobles, especialment d’hipoteques, que caldrà cancel·lar abans de fer l’operació, (f) la declaració de les garanties ofertes pel venedor sobre la legalitat i situació dels immobles objecte de permuta, així com l’estat de conservació i possibles vicis ocults, (g) la data d’entrega i de possessió de l’immoble, i (h) les despeses i impostos, així com qui els assumirà.

Com veiem, és molt important, tant si som venedors com compradors, que reflectim en un contracte de compravenda o permuta immobiliària, tots aquells acords, especificitats i condicions propis de la transacció immobiliària, per garantir la tranquil·litat de les parts, el bon èxit de l’operació, la correcta determinació del preu, les despeses i períodes de pagament, la data d’entrega de l’immoble i el total compliment dels compromisos assumits per les parts.

* Oriol Giró Canturri, Soci director d’Emindset Law