Els aspectes legals de la inversió immobiliària

Quan ens plantegem fer una inversió immobiliària, ja sigui través de la compra d’un pis, una casa o un edifici, o a través d’una promoció immobiliària, acostumen a sorgir aspectes legals, financers i immobiliaris que cal tenir en compte abans de fer la inversió. Una anàlisi jurídica prèvia a la compra de l’immoble o realització de la promoció és clau per assegurar l’èxit de l’operació, minimitzar-ne els riscos, maximitzar-ne la rendibilitat i establir salvaguardes davant de problemes futurs.

Cada operació té les seves pròpies característiques, que caldrà estudiar individualment, tant per part de l’inversor com, en alguns casos, per part dels assessors legals, financers i immobiliaris. No obstant, amb caràcter general, de forma prèvia a realitzar la inversió, es recomana dur a terme almenys les següents gestions, que ens permetran estudiar amb detall l’operació i fer-la amb les màximes garanties possibles:

1. Visita de l’immoble. En primer lloc, es recomana una visita en profunditat de l’immoble, si és possible acompanyats d’arquitectes o enginyers, en la qual s’analitzi globalment el seu estat i es determini si existeixen defectes o vicis que cal tenir en consideració.

2. Peritació. Depenent de la magnitud de l’operació, fer una peritació de l’immoble per part d’un expert ens ajudarà a tenir la informació necessària, des d’un punt de vista financer i tècnic, per decidir si realitzem la inversió, així com en quins termes i condicions (preu, termini per fer-hi obres, situació urbanística, etcètera).

3. Actes de la Comunitat de Propietaris. En el cas que s’adquireixi un immoble en què hi hagi una comunitat de propietaris, és recomanable poder analitzar les actes de les reunions anteriors (per exemple, les de l’últim any), per confirmar l’estat general del pis o de l’edifici, els problemes que acostumen a sorgir, tant del pis com dels veïns, despeses de comunitat aproximades, previsió de despeses per als anys futurs, validar que no hi hagi derrames pendents, entre d’altres.

4. Anàlisi fiscal. Determinació de quins impostos i taxes cal afrontar a l’hora de comprar, si aplica Impost General Indirecte (IGI) o Impost sobre les Transmissions Patrimonials (ITP), o si la nostra operació està exempta de tributació, per exemple.

5. Situació urbanística. Especialment en el cas de realitzar una promoció immobiliària, és essencial conèixer la situació urbanística del solar i la viabilitat d’obtenir les corresponents llicències, així com fer les gestions que calgui amb les administracions competents per saber si està previst fer canvis urbanístics en el futur que puguin afectar l’èxit de la promoció.

6. Contractes d’arrendament. En el cas en què s’adquireixi un immoble llogat, ja sigui un pis o un edifici, caldrà analitzar els contractes d’arrendament amb els llogaters i relacionar-los amb la legislació vigent a Andorra, per tal de conèixer, entre d’altres, quina és la duració real de l’arrendament i si podem modificar-lo o resoldre’l lliurement.

7. Situació societària. Si es fa la inversió a través de l’adquisició o participació en una societat ja constituïda, caldrà fer una “due diligence” o estudi de la situació legal de l’empresa, tant respecte a la situació actual com de la passada, per confirmar que no hi ha problemes mercantils, fiscals, laborals, civils o immobiliaris que puguin perjudicar-nos.

8. Anàlisi de rendibilitat i accés al finançament. És important, abans de fer la inversió, analitzar quin rendiment tindrà, tenint en compte tant el preu de compra com els ingressos que obtindrem i els costos als quals haurem de fer front (entre d’altres, el cost del finançament, impostos i taxes, despeses de comunitat, honoraris dels assessors, etcètera). Així també, caldrà fer les gestions necessàries per obtenir el finançament, ja sigui a través d’una entitat bancària o d’inversors, havent de confirmar l’accés al finançament abans de materialitzar l’operació.

9. Contractes d’arres i de compravenda. Finalment, caldrà elaborar (o revisar) els contractes necessaris per protegir l’operació, com poden ser el contracte d’arres, de compravenda, de permuta immobiliària, d’inversió, etcètera, i assegurar-nos que la seva redacció en minimitza els riscos i inclou les salvaguardes necessàries.

En definitiva, abans de fer una inversió immobiliària, és important realitzar una “due diligence” o anàlisi prèvia, especialment des d’un punt de vista jurídic, financer i immobiliari, per reduir els riscos de l’operació, maximitzar-ne el rendiment i establir les proteccions que ens evitin problemes futurs.