Nova fiscalitat en les transmissions d'immobles al Principat d'Andorra

A partir de l’1 de gener de 2024 entren en vigor la majoria dels canvis tributaris inclosos en la Llei 5/2023, del 19 de gener, de mesures per a la reforma de la imposició directa i de modificació d’altres normes tributàries i duaneres.

Un d’aquests canvis és la derogació de l’Impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries (IPTPI). Això no vol dir que es deixin de gravar, sinó que s’incorpora el fet imposable en l’Impost sobre les societats (IS), l’Impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) i l’Impost sobre la renda dels no-residents (IRNR).

Amb algun matís, com veurem a continuació, podem concloure que no hi ha gaires canvis rellevants respecte de l’anterior regulació. De fet, la tributació final serà molt similar, si bé ja no es permetrà aplicar els coeficients d’actualització sobre el cost d’adquisició.

Ens centrarem en aquells canvis més significatius respecte de l’anterior gravamen.

En primer lloc, s’assimila a la transmissió d’un bé immoble la transmissió d’accions o de participacions en entitats, així com la constitució o cessió de drets reals sobre aquestes accions o participacions quan almenys el 50% de l’actiu de les entitats esmentades estigui compost, de manera directa o indirecta, per béns immobles situats al Principat. Amb l’anterior normativa es gravava la plusvàlua només quan s’adquiria un 20% en l’entitat, i ara es grava en qualsevol cas.

Com a conseqüència, no s’aplica l’exempció sobre els guanys en l’IRPF ni en l’IRNR tot i tenir menys d’un 25% de participació en les entitats esmentades amb substrat immobiliari, ni la prevista en l’IS quan es posseeix un 5% de participació en una societat immobiliària.

En segon lloc, s’introdueix el concepte de "guany de capital especulatiu", que es defineix com el guany derivat de la transmissió de béns immobles situats a Andorra abans d’haver transcorregut un període de dos anys des de la data d’adquisició. En aquests casos, s’aplicarà un recàrrec especial del 5% en el cas de l’IRPF i l’IS, que suposaran una tributació final del 15%. En el cas de l’IRNR, el tipus aplicable serà directament del 15%.

En tercer lloc, amb l’antic impost s’aplicaven uns tipus de tributació en funció dels anys de tinença de l’immoble, que anaven des del 15% fins al 0% a partir de 10 anys en els casos dels residents persones físiques sense activitat econòmica i els no-residents sense establiment permanent. Ara, quan el guany s’hagi generat a partir dels 5 anys i un dia, en lloc d’aplicar els tipus reduïts en funció del període de generació, s’aplicaran uns coeficients multiplicadors que reduiran el guany. El resultat és que la tributació serà la mateixa que amb l’anterior gravamen a partir dels 5 anys i un dia des de la generació.

En quart lloc, la normativa de l’IRPF determinarà quan l’arrendament d’immobles es considera activitat econòmica. Abans es podia escollir si el lloguer d’immobles era activitat econòmica o rendiment de capital immobiliari. Ara també, però amb la finalitat d’atorgar més seguretat jurídica es regula que es considera activitat econòmica quan: (i) l’obligat tributari per l’IRPF obtingui més de 100.000 euros en lloguers, o (ii) tingui sis o més immobles llogats o oferts en lloguer. Això és rellevant perquè en aquests casos la tributació del guany en una transmissió serà com a mínim del 10%. És a dir, no es podran aplicar els coeficients multiplicadors que redueixen el guany, que només s’apliquen als obligats tributaris per l’IRPF que no desenvolupen activitats econòmiques o per l’IRNR quan operen sense establiment permanent.

Finalment, cal mencionar que ben aviat veurà la llum la nova imposició que gravarà les adquisicions immobiliàries especulatives per part d’inversors estrangers i que complementarà la tributació abans esmentada per a les operacions immobiliàries al Principat d’Andorra.